一个城市里，上万套、十几万套房源，不可能同一时间全部上涨、下跌。尤其是在楼市的盘整阶段，有的涨了，有的跌了。买家必须实地考察，才能得出有效的结论。  

       如果只听媒体吆喝涨跌，那没什么卵用。  

       但是后台依然有粉丝问，猫叔，你能不能，给出一个观察指标，可以对一年行情做出比较有效的判断？不费脑子的那种。。。  

      ……好吧，还真的有。  

      本着尽最大努力满足粉丝的原则，今天就来聊聊这个话题。  

      01  

      楼市中，有没有一个有效的先行指标，通过观察这个指标，可以预测一年的行情呢？  

      有。这个指标就是：三月份的成交量。  

      为什么唯独是三月份的成交量呢？  

      为了便于理解，请大家先了解一个常识：消费是有季节性的。  

      比如，如果你是一家服装店的老板，那么你会如何制定一年赚100万的小目标呢？  

      必然不是每个月都平均销售8、9万，而是在每一个季度换季的时候，提高销售额，重头戏放在双11，其他的淡季时间，比如7、8月份，随便卖卖。  

      这就是服装行业的销售淡季、旺季。  

      再比如，我们几乎每年过年的时候，都会发现猪肉涨价了、菜价也涨价了，媒体也开始喊”通货膨胀“了。但实际上，只是进入了农产品的销售旺季。降温天气导致运输成本增加，春节期间消费人数激增，所以食品价格上涨。  

      每一行业，都有淡季和旺季的现象。楼市也一样。无论是食品供应商、服装店老板、还是开发商，不是想卖货就能卖出去的，而是要等到消费市场的”旺季“到来。  

      3月份，就是楼市的销售旺季。  

      02  

      看到这里，可能会有很多人疑惑。  

      多数人认为，楼市旺季在”金九银十“。这其实是传统的说法。  

      我早年做地产策划的时候，销售总也说，一年之内，3、4、5、9、10月份，是重要的销售节点，一年内大多数销售额，是这5个月份完成的。  

      但现在，市场发生了很大的变化。  

      由于调控政策的影响，影响了购房者看涨的预期。市场信心的减弱，让房企们尽可能的上半年多出货、回笼资金，所以3月份的成交量和销售额度会比其他月份高一些。再加上春节是销售淡季，会有一部分购房需求，等过年后再释放出来。  

      所以，3月份是开发商非常看重的一个销售节点。  

      3月份的销售情况，就是一个明确的市场风向标。  

      3月份销售好，那么全年销售也会好。  

      3月份销售差，全年业绩很可能受到影响。  

      这个道理放在二手房市场也是成立的。尤其是在北上深的存量房市场，二手房成交量比新房要多得多。（尤其加上3月份幼儿园、小学开始新生报名的因素，学区房涨的也很快。）  

      猫叔整理了从北京2015年到2018年3月份的成交量。看看是否能通过3月份成交套数判断一年的房价趋势。

      常年观察北京网签数据的朋友都会有一个经验：正常市场环境，北京月成交在15000套左右，低于10000套属于淡季，高于20000套就要上涨。在极个别的大涨年份，单月成交量可以突破30000套。  

      比如2015年3月，月成交在10000套以上，全年的楼市表现比较平稳。  

      但2016年、2017年3月份，月成交在25000套以上，直接的表现就是2016年的房价大涨，2017年房价被严格的政策调控死死按住。  

      到了2018年3月份，月成交也在10000套以上徘徊，尽管2018年上半年有一波小涨，但下半年又开始回调。全年来看，也是比较平稳的。  

      这里只是以北京举例，但不仅仅是北京。  

      无论是哪个城市，每一年行情，都可以从3月份看出端倪。  

       03  

      作为限购最严格的城市，北京也是全国楼市的政策风向标。  

      北京楼市的回暖，也意味着调控政策的适度放松。  

      那么未来北京楼市怎么走呢？  

      我个人还是比较看好的。市场回暖的可能性很大。北上深会有一波小行情出现。  

      这里还有一个非常重要的信号：土拍市场也是楼市的先行指标。  

       2018年，很多人吹北京楼市要涨，但我认为可能性很小。主要的两个依据就是：3月份二手房的成交数据，以及北京连续多宗土地的流拍。  

      但是2019年，北京土地市场第一拍却很热闹。尤其是，对政策敏感度非常高的央企们，开始拿地了。

      具体市场会回暖到什么程度？房价平均涨幅有多少？这个数字，基本靠蒙。猫叔就不瞎猜了。我们可以等待北京3月份市场的成交量，来进一步观察。

      但对北京市场，我还是乐观的。经历了2017年、2018年两年的市场盘整，北京房价已经触底，泡沫筛除。对比二线重庆杭州成都武汉、弱省会西安大涨的幅度，北京平均房价已经接近2016年下半年，在全国范围看，涨幅并不多，是价格低估阶段。

      04

      无论如何，3月份全国楼市都会迎来一个短暂的”回暖期“。

      这是一个需要密切关注的时间段。只要对比了3月份新房、二手房的成交量，就会对一年总体的行情做一个大概的判断。

      除非有明确的调控放松信号——首套房、二套房认定放宽、房贷利率多次下调甚至打折等等，否则可以按照3月份的行情来预估。

      如果3月份成交量同比去年有不少的上涨，尤其是一线的北上深，可能出现此类情况，那么刚需要在未来1年内及时上车了。

      如果3月份成交量同比去年少很多，并且出现开发商降价、打折、0首付、送车位等等的促销情况，尤其是房贷利率还高的一些城市，那么就货比三家，寻找实实在在让利、或者性价比高的楼盘。或者等出现房贷利率降低等实在的利好政策出现。

      很多人问我，什么时候才是最好的买入时机？对每个人来说，喜欢的房子，自己买得起，又刚好需要，是最理想的买入时机。

      可是现实中几乎没有这种情况出现。你选择的房子，一定有几处是不完美的。

      买房这件事，实在是比找对象难多了。

      最后，猫叔根据粉丝们的问题，总结出了几点特别需要注意的事项：

      1、市场下行的时候，一是尽可能选择核心区域，抗跌能力比较强。比如老市中心的次新房、已经成熟的新区。这是人流核心聚集区，价格支撑也比较强。

      2、如果资金实力不够，那么远郊的新房、市区的老破小，是两类最容易下跌的品种。购买的时候，一定要货比三家，价格严重超过周边同等品质的楼盘，尽量不要买。有些远郊新房，因为是品牌开发商开发，价格比市区的二手次新还要贵，这个时候就不建议入了。

      3、一定要规避新房价格大于同品质二手20%以上的区域。新房比二手贵的地方，短期可能会站岗。而新房价格比二手便宜的地方，新房会有溢价，要选择新房。

      4、不要一味图价格优惠。开发商给出的折扣让利，有些是因为房源确实差，比如偏远没有地铁、产权不明、周边配套差。在实地考察中，多去竞品楼盘打听其他家楼盘的不足。销售对自己家楼盘大多有吹嘘成分，但对别人家楼盘一定会客观的说出很多缺点。